С октября 2025 года канадский рынок недвижимости работает по обновленным правилам противодействия отмыванию денег. Риелторы и агенты по продажам теперь обязаны верифицировать личность любой непредставляемой стороны в сделке с недвижимостью в соответствии с требованиями FINTRAC к идентификации клиентов. Эта поправка устраняет давний пробел в системе контроля, когда одна из сторон сделки могла оставаться анонимной, открывая возможности для скрытых переводов собственности.
Изменения затронули не только брокеров, но и девелоперов. Специалисты также должны определить, участвует ли третья сторона, как того требуют существующие обязательства FINTRAC по установлению третьих лиц, и вести соответствующие записи. По сути, законодатель создал симметричную систему, где прозрачность требуется от всех участников независимо от того, пользуются ли они услугами посредника.
Начиная с 1 октября 2025 года лицензиаты недвижимости должны верифицировать личность непредставляемых сторон — любой стороны, которая участвует в покупке или продаже недвижимости и не представлена риелтором или торговым представителем. На практике это означает, что если продавец решил работать напрямую с покупателем, не привлекая своего агента, брокер покупателя все равно обязан проверить личность этого продавца.
Определение охватывает физических лиц, корпорации, трасты и партнерства. Ключевой критерий — отсутствие формального представительства через лицензированного специалиста. Это создает дополнительную сложность: брокер вынужден взаимодействовать с человеком, который не является его клиентом, но при этом требовать от него конфиденциальную информацию и документы. Здесь возникает первый конфликт интересов — непредставляемая сторона может не понимать, зачем ей предоставлять данные «чужому» агенту.
Традиционно брокер верифицировал только своего прямого клиента — того, кто заключил с ним договор на оказание услуг. Теперь сфера ответственности расширилась. Если раньше риелтор мог сосредоточиться исключительно на работе с покупателем, то сейчас он несет равную ответственность за идентификацию противоположной стороны, даже если та работает без представителя.
Важный нюанс: требования к методам проверки остаются едиными. Как указано в обновленном руководстве FINTRAC, отчитывающиеся организации должны следовать более строгим протоколам при верификации личности физических лиц и юридических лиц. Это означает, что нельзя применять упрощенную процедуру к непредставляемым сторонам — стандарт един для всех. В этом проявляется причинно-следственная логика регулятора: коль скоро риски отмывания денег не зависят от наличия брокера, защита должна быть универсальной.
FINTRAC предусматривает несколько утвержденных методов верификации. Выбор конкретного способа зависит от обстоятельств сделки, доступности документов и готовности клиента к сотрудничеству. Специалисты MapleBiz регулярно консультируют брокеров по оптимальной комбинации методов в зависимости от профиля риска транзакции.
Классический метод — проверка государственного удостоверения личности с фотографией. Организация может использовать подлинный, действительный и актуальный документ, удостоверяющий личность с фотографией, выданный федеральным, провинциальным или территориальным правительством. Документ должен содержать имя, фотографию и уникальный идентификационный номер.
Трудность возникает при удаленной проверке. Обновленное руководство FINTRAC поясняет, что для верификации личности физического лица путем проверки электронной копии его удостоверения с фото отчитывающаяся организация должна использовать программное обеспечение или другие технологические инструменты. Это требование повышает порог входа: недостаточно попросить клиента прислать скан паспорта по электронной почте. Нужны специализированные решения, проверяющие признаки подлинности — водяные знаки, голограммы, микропечать.
Компромисс очевиден: технологические решения стоят денег, особенно для небольших брокераж. В то же время они снижают операционные риски и ускоряют процесс. При личной встрече брокер может визуально сопоставить фото с внешностью, при удаленной — нужен биометрический анализ или проверка живости (liveness detection). Это создает неравные условия для компаний разного масштаба.
Этот метод предполагает верификацию действительной и актуальной информации кредитного файла из канадского кредитного бюро. Проверка должна осуществляться в момент открытия счета или совершения транзакции — нельзя полагаться на устаревшие данные.
Метод эффективен для резидентов Канады с установленной кредитной историей, но создает барьеры для иностранных покупателей или молодых клиентов без кредитного профиля. Кредитное бюро должно подтвердить совпадение полного имени, адреса и даты рождения. Допускаются незначительные расхождения в написании, но организация сама решает, являются ли различия допустимыми.
Критический момент: проверка кредитной истории не требует личного присутствия и может выполняться через автоматизированные системы или сторонних поставщиков услуг. Это делает метод привлекательным для дистанционных транзакций. Однако есть обратная сторона — кредитные файлы могут содержать ошибки, что приведет к ложным отказам в верификации.
При этом методе организация может использовать действительную и актуальную информацию из двух надежных источников — любые два из следующих вариантов: информация из надежного источника, включающая имя и адрес физического лица; информация из надежного источника, включающая имя и дату рождения; или информация, которая включает имя и подтверждает наличие депозитного счета, кредитной карты или другого кредитного счета в финансовой организации.
Ключевое требование — независимость источников. Нельзя использовать два документа от одного эмитента. Примеры надежных источников: счета за коммунальные услуги, налоговые уведомления, выписки из банка. Важно, чтобы информация была актуальной — документ возрастом в несколько месяцев может не пройти проверку.
Двойной метод — это компромисс между строгостью и доступностью. Он работает даже без государственного удостоверения личности, что критично для определенных категорий клиентов. Но он требует больше времени на сбор и проверку документов, что замедляет сделку. Для непредставляемой стороны, которая и так скептически настроена к процедуре, сбор нескольких документов может стать препятствием.
Проверка личности — лишь первый шаг. Согласно руководству FINTRAC по ведению учета, лицензиаты должны вести подробные записи в течение пяти лет. Этот срок отсчитывается с момента завершения последней бизнес-транзакции или подачи отчета, в зависимости от типа записи.
Лицензиаты должны вести информационную запись о непредставляемых сторонах и делать связанное с ними определение третьей стороны в сделках с недвижимостью. Информационная запись включает полное имя, адрес, номер телефона, дату рождения для физических лиц, или название, адрес и характер бизнеса для юридических лиц.
Определение третьей стороны — отдельное требование. Брокер должен выяснить, действует ли клиент от своего имени или представляет чужие интересы. Если покупатель приобретает недвижимость для родственника или бизнес-партнера, это должно быть зафиксировано. Логика проста: третья сторона может быть конечным бенефициаром, чья личность нужна для полной картины транзакции.
Для соответствия требованиям по ведению учета вы должны хранить записи таким образом, чтобы их можно было предоставить FINTRAC в течение 30 дней после запроса. Это означает, что недостаточно складировать документы в архиве — нужна система быстрого поиска. Электронное хранение допустимо, если можно легко создать бумажную копию. MapleBiz помогает брокераж настроить системы управления документами, соответствующие требованиям оперативного доступа.
Требование установить третью сторону применяется ко всем участникам, включая непредставляемых. Брокер должен задать прямой вопрос: «Действуете ли вы от имени другого лица?». Если ответ положительный, необходимо получить информацию об этом лице и его связи с клиентом.
Проблема в том, что непредставляемая сторона может не понимать важности раскрытия такой информации или намеренно скрывать ее. Здесь брокер оказывается в сложной позиции: он не имеет рычагов влияния, как в отношениях со своим клиентом, но несет ответственность за полноту данных. Отказ непредставляемой стороны сотрудничать ставит под угрозу всю сделку.
Записи о третьих сторонах должны включать имя, адрес, дату рождения, род занятий и характер отношений с клиентом. Если третья сторона — юридическое лицо, требуется информация о бенефициарных владельцах, контролирующих 25% или более доли. Это многоуровневая проверка, требующая времени и юридической экспертизы. Для сложных корпоративных структур может потребоваться помощь специалистов — именно здесь услуги MapleBiz по корпоративному compliance становятся незаменимыми.
Теория всегда проще практики. Новые требования создали ряд пограничных ситуаций, где правильное решение неочевидно.
Что делать, если непредставляемая сторона категорически отказывается предоставлять документы? Формально брокер не может завершить сделку без выполнения обязательства по верификации. Эта поправка устраняет давний пробел, обеспечивая, что обе стороны каждой сделки с недвижимостью подлежат верификации личности, что означает отсутствие исключений.
Практические стратегии включают разъяснение юридических обязательств, апелляцию к интересам самой сделки (без проверки она не состоится), и предложение альтернативных методов. Если у непредставляемой стороны нет паспорта, можно использовать кредитную историю или двойной метод. Гибкость в выборе способа верификации снижает вероятность тупика.
Тем не менее, если сторона упорствует в отказе, брокер должен прервать транзакцию и, возможно, подать отчет о подозрительной операции. Отказ от идентификации сам по себе может быть индикатором незаконной деятельности. Отчет о подозрительной транзакции должен быть подан в FINTRAC как можно скорее — в контексте отчет должен быть завершен оперативно с учетом фактов и обстоятельств ситуации. Это балансирование между коммерческими интересами (завершить сделку) и соблюдением закона. Консультации с юристами MapleBiz в таких ситуациях помогают избежать как нарушения требований, так и необоснованных отказов от законных транзакций.
Новые требования к непредставляемым сторонам увеличили вероятность обнаружения подозрительной активности. Красные флаги включают: необычную спешку, запутанные источники финансирования, несоответствие между декларируемым доходом и покупательной способностью, использование множественных номинальных держателей.
Записи о крупных денежных и виртуальных валютных транзакциях требуются при получении 10 000 долларов и более наличными или эквивалентной виртуальной валютой. Такие транзакции автоматически подлежат отчетности. Но подозрительная операция определяется не только суммой — это любая транзакция, где есть разумные основания подозревать связь с отмыванием денег или финансированием терроризма.
Брокер должен оценивать контекст: кто участвует, откуда средства, соответствует ли сделка профилю клиента. Если продавец — частное лицо без явных источников дохода, но при этом владеет недвижимостью на миллионы долларов и продает ее через посредников с использованием оффшорных переводов, это совокупность индикаторов, требующая внимания.
Важно: подача отчета о подозрительной операции не означает обвинения. Это защитный механизм, передающий информацию специализированному агентству для анализа. FINTRAC будет отслеживать соблюдение и может налагать административные денежные санкции за нарушения. Отказ от подачи отчета, когда есть основания, влечет серьезные последствия.
Навигация в обновленных требованиях FINTRAC требует не только знания буквы закона, но и понимания его духа. MapleBiz предоставляет комплексную юридическую поддержку брокераж, девелоперам и другим участникам рынка недвижимости, работающим с cross-border транзакциями и сложными корпоративными структурами.
Наши услуги включают: разработку программ compliance с учетом специфики вашего бизнеса; аудит существующих процедур идентификации и ведения записей; обучение персонала методам верификации и распознавания подозрительных операций; консультирование в сложных кейсах с непредставляемыми сторонами или отказами от сотрудничества; подготовку к проверкам FINTRAC и представительство при взаимодействии с регулятором.
Особое внимание мы уделяем клиентам, работающим с Money Service Business лицензиями. Новые требования создали дополнительные точки пересечения между MSB-операторами и рынком недвижимости, особенно когда речь идет о крупных транзакциях или международных переводах. Интеграция compliance-процедур между различными лицензируемыми видами деятельности — наша специализация.
MapleBiz понимает, что соблюдение требований — это не только защита от штрафов, но и конкурентное преимущество. Клиенты доверяют брокераж, которые демонстрируют профессионализм в вопросах безопасности и прозрачности. Правильно выстроенная система верификации ускоряет сделки, снижает риски их срыва на поздних стадиях и укрепляет репутацию компании.
Несоблюдение теперь является правонарушением по PCMLTFA, наказуемым в порядке упрощенного производства штрафом до 250 000 долларов или лишением свободы на срок до двух лет, либо по обвинительному акту штрафом до 500 000 долларов или лишением свободы на срок до пяти лет. Эти санкции демонстрируют серьезность, с которой государство относится к противодействию отмыванию денег. Инвестиции в compliance сегодня — это защита от катастрофических последствий завтра.
Если ваша компания столкнулась с трудностями в применении новых правил или вы планируете масштабировать бизнес в сфере недвижимости — обращайтесь в MapleBiz. Мы поможем выстроить надежную систему, которая соответствует как букве канадского законодательства, так и лучшим международным практикам. Наш опыт работы с cross-border структурами и глубокое понимание особенностей Money Service Business позволяют предложить решения, адаптированные именно под ваши потребности.
